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地产股整体上风光已不再 呈现两极分化

  从今年中报业绩表现良好的企业来看,其业务多集中于北上广深等一线城市,业绩较差的企业则多处于二三线城市。一线城市房价的上涨为前述企业提供了有效支撑。

  一些秉持低负债策略的房企,其面临的风险则小得多。海德股份、廊坊发展、天宸股份这3家企业的资产负债率甚至在个位数水平,堪称异类。

  据测算,京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构认为,这将给wellbet手机官方网站、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。

  虽然一再降息降准,地产股整体上风光已不再,且呈现两极分化加剧的趋势。这从本轮牛市中地产板块的表现就可窥一斑。无论在上半年疯狂的牛市还是年中的深跌及反攻中,地产板块在所有行业中的表现均不突出。与2007年牛市时地产股的风光相比更是不可同日而语。

  据统计,上半年地产板块涨幅为52%,在28个申万一级行业中排名倒数第九。在6月以来市场的调整中,这一板块也未能表现出较好的抗跌性。

  近年来,随着国家调控政策的深入以及专家担心的人口红利的减退,wellbet手机官方网站将步入周期拐点的言论早已铺天盖地传来。事实也表明,在严峻的经济形势下,地产板块正在迎来前所未有的大变局。

  房企业绩的严重分化则成为这一变局的注脚:在一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上时,另一部分房企则风生水起赚得盆满钵溢。二者典型的代表分别是华联控股和苏宁环球。此外,部分企业的资金链已经紧绷,有3家房企已经濒临资不抵债的境地,另外一些房企则秉持低负债和现金为王的策略。

  分化为何如此严重?抛开公司管理层经营水平的影响,这与公司所处地域不无关系。根据中国指数研究院的监测数据,上半年百城住宅价格止跌转涨,累计上涨0.82%,一线城市领涨全国,深圳涨幅尤为显著。

  一线城市房价的上涨令相关企业直接受益。根据《投资者报》研究部统计,在今年上半年业绩预告增幅居前的企业中,京沪深等一线城市的房企占据主要份额。而业绩较差的企业则多处于二三线城市中。

  当整个地产行业从“黄金时代”迈向“白银时代”,房企间的竞争日趋激烈,业绩严重分化将令整个行业发生蜕变。

  在这场变局中,一线城市坚挺的房价为相关房企提供了避风港,如火如荼的京津冀一体化也有望为相关公司插上业绩逆势上升的翅膀。

  两极分化愈演愈烈

  随着中报披露大幕开启,上市房企的业绩也逐渐揭开面纱。在严峻的宏观经济形势下,上市房企交出的“中考”答卷如何?

  根据申银万国行业分类,目前A股市场上市房企有142家,截至8月6日,已有83家发布了2015年中报或业绩预告,约占总数的六成。

  据Wind数据统计,上半年房企业绩呈现两极分化格局:在83家披露中报或业绩预告的上市房企中,约有20家企业预计上半年净利润翻倍,与此形成鲜明对比的是,约30家企业将陷入亏损困局。还有20家企业业绩预告将下滑,其余企业则有望扭亏为盈或实现业绩略增。总体而言,业绩预忧和预喜的房企比例大致为5比3。

  业绩苦乐不均的格局在地产行业早已显现。从最近3年情况来看,每年地产企业均有一批业绩翻番和亏损企业并存,只是今年以来呈现愈演愈烈的情形。

  上半年净利润增长率有望翻倍的前10家房企包括:苏宁环球、天健集团、同达创业、深振业A、中珠控股、深深房A、中关村、城投控股、银润投资、华业资本等。这些公司预计上半年净利润同比增长200%以上。

  房企“业绩预增王”的头衔暂时花落苏宁环球。7月14日,苏宁环球发布2015年半年度业绩预告称,公司上半年净利润预计为2.86亿元~3.47亿元,同比增长486.75%~612.48%。

  苏宁环球表示,因交付周期所致,公司实现结算营业收入较去年同期大幅增长。今年一季度,该公司的表现还令人失望。财报显示,苏宁环球今年一季度营业收入为3.83亿元,净利润仅1893万元,较去年同比减少17.5%。可见,其上半年业绩猛增主要得益于二季度的回款。

  同处一个行业,一些房企的表现则令人唏嘘。

  从当前数据看,有近30家房企上半年预计将出现亏损,其中业绩下滑较严重的前10家企业包括:华联控股、亚太实业、绿景控股、金宇车城、津滨发展、中航地产、万方发展、粤宏远A、莱茵置业、铁岭新城等。这10家公司预计净利润同比下滑幅度均在200%以上。

  华联控股今年4月30日发布中期业绩预告显示,公司预计上半年亏损1500万元~2000万元,同比下降1296%~1694%。公司解释称,业绩下滑主要因为公司在建wellbet手机官方网站项目在报告期内未开始销售。

  从亏损额度来看,华联控股还不是最惨的。业绩预告显示,一些房企上半年亏损额过亿,如嘉凯城和中航地产。

  上述业绩表现极端的公司中,未见地产龙头“招保万金”身影。它们的业绩表现如何?从目前情况看,四大地产公司中只有保利地产公布了业绩快报,万科A、招商地产和金地集团则守口如瓶,迟迟未透露中报业绩状况。

  保利7月9日发布的业绩快报显示,上半年公司营业收入为425亿元,同比增长25.00%;净利润为50亿元,同比增长31%。公司称,业绩增长的主要原因是wellbet手机官方网站项目竣工和结算面积增加。

  万科A的业绩也有望继续增长。根据北京万科总经理刘肖6月30日向全体员工发出的公开信,该公司上半年实现了103亿元销售,同比增长10%。利润则提升了50%,回款率达到92%。由此或可管窥万科上半年业绩表现。

  部分房企濒临资不抵债

  比业绩亏损更为糟糕的是,一些房企的现金流几近枯竭,公司正在步入资不抵债(资产负债率超过100%)的深渊。

  从上市房企最新一期(今年一季报或中报数据,根据最新一期财报得出)的资产负债率来看,当前有4家公司的资产负债率在90%以上,分别为珠江控股、实达集团、京投银泰和鲁商置业。

  珠江控股今年一季度末的资产负债率已高达102%。截至一季度末,公司资产总额为15.38亿元,负债总额则已达15.76亿元。

  近年来,公司资产负债率不断攀升,从2010年的64%一路上升至2014年底的98.8%。其经营业绩则在盈亏线之间挣扎。2010年~2014年,公司净利润出现三次亏损,两次盈利,但净利润均在千万元左右,与公司十几亿元的负债相比显得微不足道。

  为了改善难看的财报,珠江控股绞尽脑汁。在前期牛市行情中,该公司进行了大笔减持套利,其在2015年2月减持775万股西南证券股票,这笔减持所得收益让珠江控股2015年一季度的净利润由亏损5502万元变成盈利6994万元。

  上市房企的资产负债率近年来居高不下。《投资者报》根据Wind数据统计,2012年~2014年,142家上市房企的平均资产负债率在62%左右的高位徘徊。

  市场上一般认为,wellbet手机官方网站行业由于前期投资较大、项目开发周期较长,资产负债率相对较高。但是,wellbet手机官方网站业资产负债率的正常范围应在60%~70%之间。若负债比例过高,则企业经营将面临一定的风险。

  目前,已有逾四成房企的资产负债率超过70%的警戒线。

  对一家公司而言,高企的资产负债率意味着较高的财务风险,当公司的现金流不足时,可能无法及时偿债,由此可能造成资金链断裂,极端情况下,将会导致公司破产。因此,那些经营业绩较差、现金流不足的高负债企业,将最有可能成为资金链断裂的先例。

  随着今年央行降息以及宽松政策的实施,二季度商品房市场有所回暖,这在短期内缓解了部分房企的偿债压力。但高负债房企的警报仍未解除。

  一些秉持低负债策略的房企,其面临的风险则小得多。与大部分房企资产负债率在60%以上相比,有十余家房企的资产负债率维持在30%以下,3家企业的资产负债率甚至在个位数水平,这在高负债的wellbet手机官方网站行业内堪称异类。这3家公司是:海德股份、廊坊发展、天宸股份。

  其中,海德股份的资产负债率仅有4%。该公司8月初发布的中报显示,上半年实现营业收入937.36万元,同比增长422%;实现净利润1427万元,同比增长125%。海德股份解释称,公司业绩大幅度增长的主要原因是公司收取桐城市人民政府资金占用费;原控股子公司安徽海德城市建设有限公司清算完毕,给公司带来较大的投资收益。

 
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